정부에서는 많은 대안을 제안하고, 부동산 정책도 주기적으로 바꾸면서 안정화에 시키려고 노력하고 있어요. 그 중 오늘은 말이 많이 나오는 DSR에 대해 알아보고자 해요!
DSR(총부채원리금상환비율, Debt Service Ratio)은 대출자의 모든 부채에 대한 연간원리금 상환액을 연간 소득으로 나눈 비율을 말합니다.
이는 개인이 얼마나 대출을 부담할 수 있는지를 나타내는 지표로, 대출 한도를 결정하는 중요한 기준입니다.

– DSR의 의미
총부채원리금상환비율: 개인이 받은 모든 대출의 연간 원리금 상환액을 개인의 연간 소득으로 나누어 계산하는 비율.
이 비율이 높을수록 대출자가 대출 상환에 큰 부담을 지고 있다는 뜻이며, 반대로 비율이 낮으면 상환 부담이 상대적으로 적다는 것을 의미합니다.

– DSR 계산 방식
DSR = (모든 대출의 연간 원리금 상환액 ÷ 연간 소득) × 100
예를 들어, 연간 소득이 5,000만 원이고 대출 원리금 상환액이 2,000만 원이면 DSR은 **40%**가 됩니다.
예시)만약 내가 1년에 5,000만 원을 번다고 가정하고, 그 중에 2,000만 원을 대출 갚는 데 쓴다면, DSR은 이렇게 계산됩니다.
DSR = (2,000만 원 ÷ 5,000만 원) × 100 = 40% 즉, 내가 벌어들인 돈의 40%를 대출 상환에 쓰고 있다는 뜻입니다.
DSR은 내가 벌어들인 돈에서 대출을 갚기 위해 얼마나 사용하는지를 나타내는 비율이에요.
DSR이 높을수록 대출을 갚는 데 많은 돈을 쓰고 있다는 의미고, 낮을수록 상대적으로 적은 돈을 갚고 있다는 뜻이에요.

– DSR 규제의 목적 가계부채 관리: DSR 규제를 통해 대출자의 상환 능력을 기준으로 대출을 제한함으로써 과도한 대출을 방지하고, 가계부채 위험을 줄이는 것이 주된 목적입니다.
금리 상승 대비: 금리 인상이 있을 경우에도 대출자가 대출 상환에 무리가 없도록, 대출 한도를 보수적으로 설정합니다.

– 요약
DSR은 대출자의 부채 상환 능력을 평가하기 위한 지표로, 모든 대출의 원리금 상환액을 소득 대비 비율로 계산합니다.
이 지표를 통해 금융기관은 대출 한도를 정하고, 가계부채의 건전성을 유지하려는 목적을 가지고 있습니다.
이번에 이슈가 되는 DSR 2 단계는 다음과 같아요!
DSR 2 단계는 금리 상승 시에도 대출자의 상환 능력이 유지될지를 고려하는 대출 규제로, 가계 부채를 안정적으로 관리하기 위해 금융 당국이 도입한 것입니다.

– 핵심 포인트
● 기본 DSR: 연간 상환해야 하는 모든 대출의 원리금을 소득 대비 비율로 산출해 대출 한도를 결정하는 방식.
● 스트레스 DSR 2단계: 금리 상승을 가정해 추가 상환 부담까지 반영, 더 보수적으로 대출 가능 금액을 책정.
● 주요 목표: 대출자가 금리 상승 시 상환 부담을 감당하지 못해 가계부채가 위기로 이어지는 상황을 예방.
이로 인해 대출 가능 금액이 기존보다 축소될 수 있으며, 가계 부채 증가를 억제하고자 하는 금융당국의 노력이 반영된 규제입니다

투자 배경
지역: 경기도 화성시 동탄
시기: 2000년대 초반
투자 금액: 약 3억 원
개발 계획: 동탄신도시 1·2단계 개발이 계획되면서 대규모 아파트 단지와 상업시설이 들어서기 시작.

투자 성공 사례
저는 2003년에 동탄신도시 개발 계획이 처음 발표되었을 때만 해도 인프라가 제대로 갖춰지지 않아 토지가 저평가된 상태였어요.
주변에는 죄다 논, 밭이 난무했고 이런 곳에 개발이 된다고?라는 생각을 했고 의문감이 들었지만 개발 계획과 정부에서 발표한 자료를 기반으로 2005년 경, 동탄 2신도시 인근의 농지 약 500평을 3억 원에 매입했고, 당시 평당 가격은 60만 원이었어요.
그러다 2008년부터 동탄 1신도시 개발이 본격적으로 진행되면서 주변 인프라가 빠르게 확충되었고, 교통망도 개선되면서 동탄1의 발전 뿐만 아니라 동탄 2신도시로 확장 됐어요
동탄 2신도시는 2014년 수도권 고속철도(SRT)가 개통되면서 지역의 가치가 더욱 상승했어요
2017년 기준으로 동탄 2신도시 인근 토지는 평당 600만 원까지 상승했고, 저는 매입 당시보다 10배 이상 올라서 그날 저희 집은 축하 파티를 열었어요.
땅으로 한번 이렇게 큰 돈을 버니깐 솔직히 말해서 믿기지 않았습니다.
약 13년의 투자기간이 어떻게 보면 길다고 느낄 수 있지만, 큰 수익으로 모든것을 보상받은 느낌입니다.

최종 수익
2018년 해당 토지를 30억 원에 매각. 약 27억 원의 시세 차익을 기록.

화성 동탄신도시
투자 시기: 2005년
투자 금액: 3억 원
매각 시기: 2018년
매각 금액: 30억 원
수익률: 10배

“판교 신도시에 투자한 건 제 인생의 최고의 결정 중 하나입니다.
2000년대 초반, 판교는 개발 가능성이 큰 지역으로 평가받지 않았어요, 그런데 정부의 신도시 개발 계획을 보고 투자 결정을 내렸습니다.
시간이 지남에 따라 판교는 대표 IT회사의 중심지로 급성장 했습니다.
판교 스타필드와 같은 대형 쇼핑센터가 들어서면서 땅값이 상승하는걸 몸소 느꼈습니다
결과적으로 초기 투자 비용에 비해 여러 배의 수익을 올렸습니다.
안목과 정부의 개발 계획의 정보가 중요하다는 것이 큰 성공을 가져다주었습니다.”